PORADNIK BUDUJĄCEGO

PORADNIK
BUDUJĄCEGO

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

PODZIAŁ
NIERUCHOMOŚCI

NABYWANIE PRAW DO NIERUCHOMOŚCI

NABYWANIE PRAW
DO NIERUCHOMOŚCI

OPŁATA ADIACENCKA

OPŁATA
ADIACENCKA

PORADNIK BUDUJĄCEGO

Pozwolenie na budowę własnego domu - krok po kroku

Budowę własnego domu można rozpocząć wyłącznie na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Może je uzyskać tylko osoba uprawniona do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych, która złoży odpowiedni wniosek wraz z kompletem wymaganych dokumentów. Są to:

Wypis z wyrysem z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub (w przypadku, gdy na obszarze planowanej inwestycji nie ma uchwalonego MPZP) Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu; oba dokumenty pozyskać można w Urzędzie Gminy lub Miasta (zgłaszając się do Wydziału Architektury, Budownictwa lub Planowania Przestrzennego),

Mapa do celów projektowych w skali 1:500 - wykonuje ją uprawniony geodeta (firma lub osoba świadcząca usługi geodezyjne),

Projekt budowlany domu - należy wybrać i zakupić projekt budowlany zgodny z zapisami w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (warto skonsultować się z projektantem, który doradzi w wyborze dbając o to, aby projekt spełniał oczekiwania inwestora i warunki narzucone w wyżej wymienionych dokumentach),

Plan zagospodarowania działki / terenu - wizualizacja usytuowania projektowanego budynku na obszarze nieruchomości lub terenu inwestycji wykonana przez projektanta lub architekta,

Warunki techniczne dostawy mediów - jeśli chcemy by budynek podłączony był do sieci elektroenergetycznej, miejskiej kanalizacji sanitarnej, wodociągu lub gazu ziemnego należy udać się do poszczególnych dostawców - Zakładu Energetycznego (prąd), Zakładu Wodociągów i Kanalizacji (woda i odbiór ścieków) i Zakładu Gazowniczego (gaz) po warunki techniczne przyłączenia się do sieci,

Inne, nie zawsze wymagane dokumenty:
  → Opinia geotechniczna podłoża gruntowego,
  → Opinia archeologiczna (wymagana, gdy nieruchomość położona jest na obszarze zarejestrowanych miejsc
       badań archeologicznych),
  → Opinia dotyczącą lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,
  → Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (dla gruntów kl. I do III),
  → Zaświadczenie z ZUDP (Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej),
  → Oświadczenie z firmy, która zajmuje się wywozem nieczystości płynnych i stałych o możliwości odbioru
       tych odpadów,
  → Decyzja konserwatora zabytków (wymagana, gdy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków).

W razie wątpliwości zapraszamy na konsultacje do naszej firmy. Oferujemy również pomoc w uzyskiwaniu powyższych dokumentów.

GEOBUD, mgr inż. Daniel Stelmach

^ powrót
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Podział nieruchomości

Podział nieruchomości polega na wyodrębnieniu części powierzchni ziemskiej, zwanej działką gruntu, która w wyniku podjętych w przyszłości czynności prawnych może stać się samodzielną nieruchomością gruntową lub wejść w skład innej nieruchomości.

Z prawnego punktu widzenia, podział nieruchomości polega na wydzieleniu z niej części i przeniesieniu jej własności przez dotychczasowego właściciela na rzecz nowego właściciela – podział prawny (cywilny). W ujęciu wieczysto-księgowym podział nieruchomości polega na odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej co najmniej jednej działki gruntu wchodzącej w jej skład (wykreślenie z I działu księgi wieczystej) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej lub przeniesienie i dołączenie jej do innej księgi wieczystej.

W ujęciu administracyjno-prawnym podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela – podział geodezyjny.

Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest zapewnienie projektowanym do wydzielenia działkom gruntu dostępu do drogi publicznej. Chodzi o to, aby po dokonaniu podziału i przeniesieniu własności wydzielonych działek gruntu, ich nowi właściciele mieli zapewniony niezależny dostęp do tych działek z drogi publicznej, przy czym wydzielone działki gruntu powinny nie tylko przylegać do drogi publicznej, ale dostęp ten musi być w sensie praktycznym możliwy.

Rozróżnia się następujące warianty podziałów nieruchomości:
1. Podział nieruchomości rolnych i leśnych,
2. Podział nieruchomości zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP),
3. Podział nieruchomości zgodnie z Decyzją o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT),
4. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń MPZP,
5. Podział nieruchomości w oparciu o „specustawy”:
      a. Podział na rzecz dróg publicznych,
      b. Podział na rzecz linii kolejowych,
      c. Podział na rzecz lotnisk,
      d. Podział na rzecz terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu,
      e. Podział na rzecz ochrony przeciwpowodziowej,
6. Podział nieruchomości z urzędu,
7. Podział nieruchomości dokonany przez sąd.

Ad 1. Podział nieruchomości rolnych i leśnych to podział gruntów:
✤ wykorzystywanych na cele rolne lub leśne, nie objęte planem miejscowym lub warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu,
✤ przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne.
Podział nieruchomości rolnych i leśnych to podział na działki gruntu o powierzchni:
✤ większej lub równej 0,3000 ha,
✤ mniejszej niż 0,3000 ha:
      » Podział spowoduje wydzielenie nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,
      » Podział w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości,
      » Podział w celu regulacji granic między sąsiednimi nieruchomościami.

Ad 2. W dotychczasowym stanie prawnym podstawowym kryterium dokonania podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego. Propozycje wnioskodawców podziałów nieruchomości muszą być dostosowane do ustaleń zawartych w planach miejscowych, zarówno w odniesieniu do przeznaczenia dzielonych nieruchomości, jak i sposobu ich zagospodarowania w określonych w tych planach linach rozgraniczających.

Ad 3. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydawana tylko dla terenów, na których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze, w którym brak jest planu miejscowego i jednocześnie nie istnieje obowiązek jego sporządzenia, to wystarczającą przesłanką do dokonania podziału nieruchomości będzie brak sprzeczności z przepisami odrębnymi lub zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad 4. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić między innymi w celu:
✤ zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę,
✤ wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,
✤ wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
✤ wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Ad 5. Podział nieruchomości w oparciu o „specustawy” to podziały w celu realizacji przedsięwzięć celu publicznego, tj. między innymi drogi, linie kolejowe, lotniska, obiekty ochrony przeciwpowodziowej.

Ad 6. Z urzędu można podzielić każdą nieruchomość, jeżeli podział ten jest niezbędny do realizacji celu publicznego.

Ad 7. Podział nieruchomości dokonany przed sąd to podział, o którym orzeka sąd powszechny właściwy miejscowo dla położenia przedmiotowej nieruchomości.
O podziale nieruchomości sąd powszechny orzeka tylko wtedy, jeżeli podział geodezyjny jest niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy głównej, należącej do wyłącznej właściwości sądu, np. realizacja roszczenia o wykupienie części nieruchomości zajętej przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze przy wznoszeniu budowli, czy też sądowe zniesienie współwłasności.

Źródło: Daniel Stelmach (2012), Praca magisterska pt.: „Problematyka geodezyjna i prawna podziałów nieruchomości z uwzględnieniem przypadków szczególnych” Warszawa, Politechnika Warszawska.

Nasza firma chętnie pomoże Państwu w dokonaniu podziału własnych nieruchomości.

GEOBUD, mgr inż. Daniel Stelmach

^ powrót
NABYWANIE PRAW DO NIERUCHOMOŚCI

Nabycie prawa do posiadanej nieruchomości przez zasiedzenie

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa do nieruchomości związanym z upływem czasu. Zasiedzenie umożliwia nieuprawnionej osobie nabycie prawa własności do danej nieruchomości w wyniku jego faktycznego wykonywania przez wystarczająco długi okres czasu. Następuje ono z mocy prawa, co oznacza, iż zasiedzenie następuje po spełnieniu ustawowych przesłanek.

Abyśmy mogli nabyć prawo własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia musimy spełnić przesłanki, do których należy:
1. posiadanie danej nieruchomością jako posiadacz samoistny,
2. nasze posiadanie musi mieć charakter ciągły,
3. musi ono trwać przez ustalony w Kodeksie cywilnym okres czasu.

Ad 1. Najprościej rzecz ujmując, władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny, polega na faktycznym korzystaniu z niej jakbyśmy byli jej właścicielem oraz posiadaniu wewnętrznej woli takiego z niej korzystania. Może się to objawiać np. jako uprawianie gruntu rolnego, opłacanie podatku od nieruchomości, zamieszkiwanie w domu bądź mieszkaniu, czy też oddanie posiadanej przez nas nieruchomości w najem lub dzierżawę. Należy pamiętać, iż dokonując tego ostatniego wcale nie wyzbywamy się naszego posiadania, bowiem oddanie np. gruntu rolnego w dzierżawę, jak najbardziej możemy zakwalifikować jako zachowanie osoby, która czuje się właścicielem tej nieruchomości.

Ad 2. Jeśli chcemy, aby nasze posiadanie nieruchomości mogło doprowadzić do jej zasiedzenia musi być jeszcze nieprzerwane, czyli inaczej ujmując ciągłe. Oznacza to, iż musi ono trwać przez odpowiedni okres czasu i nie może być przerwane przez takie zdarzenia jak np. dochodzenie przez prawowitego właściciela nieruchomości swojego prawa przed sądem, czy też uznanie przez nas wobec prawowitego właściciela jego prawa własności.

Ad 3. Dla zasiedzenia nieruchomości długość tego okresu jest uzależniona od tego, czy posiadacz pozostaje w dobrej bądź złej wierze i wynosi on odpowiednio 20 i 30 lat od momentu nabycia posiadania. Dobra lub zła wiara nie zostały zdefiniowane w przepisach, przez co znaczenie może być różnie rozumiane. W orzecznictwie panuje raczej rygorystyczne rozumienie dobrej wiary. Przyjmuje się bowiem, że posiadaczem w dobrej wierze jest ktoś, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.

Dobra wiara (przykład):
✤ Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności.
✤ Osobą pozostającą w dobrej wierze może być np. kupujący, który kupił daną nieruchomość od osoby, która nie miała zdolności do czynności prawnych, gdyż była np. małoletnia, o czym ów kupujący nie wiedział.
✤ Za posiadacza w dobrej wierze zgodnie z orzecznictwem zostanie uznany również spadkobierca ustawowy, który objął w posiadanie daną nieruchomość, nie wiedząc o istnieniu testamentu, w którym zapisana była ona innej osobie.

Zła wiara (przykład):
✤ Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze.

Obliczenie okresu do prawnego zasiedzenia nieruchomości (wyjątki i reguły):
✤ Reguła zawarta w art. 173 k.c., zgodnie z którą, jeżeli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela, np.: Jeżeli nasz 30-letni termin zasiedzenia w zwyczajnej sytuacji upłynąłby w 2010r., ale w tym momencie właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, miałby dopiero 17 lat, to termin zasiedzenia wydłuży się do 33 lat. Stanie się tak w wyniku wydłużenia terminu o jeden rok do momentu, w którym właściciel nieruchomości uzyska 18 lat i tym samym pełnoletniość oraz kolejne dwa lata wymagane przez wspomniany powyżej art. 173 k.c. Przepis ten ma na celu ochronę interesu małoletniego, dzięki pozostawieniu mu trochę czasu na dochodzenie swoich praw po uzyskaniu pełnoletniości.
✤ Zgodnie z art. 176 k.c. możemy doliczyć do czasu, przez który sami posiadamy, okres posiadania naszego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z naszym czasem posiadania wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Przepis ten może znaleźć zastosowanie w przypadku gdybyśmy odziedziczyli nieruchomość, którą nasz spadkodawca zasiadywał. Przykładowo jeżeli był on posiadaczem w dobrej wierze danej nieruchomości przez okres 10 lat przed swoją śmiercią, to jako osoby, które nabyły po nim posiadanie w wyniku chociażby dziedziczenia, możemy nabyć własność tej nieruchomości już po upływie kolejnych 10 lat. Do wymaganego okresu 20 lat będziemy mogli bowiem doliczyć sobie 10 lat naszego spadkodawcy.

Wymagane dokumenty do wniosku o zasiedzenie:
1. Wypis z Ewidencji Gruntów i Budynków (Starostwo Powiatowe),
2. Informacja organu podatkowego dotycząca opłacania podatku od nieruchomości (Urząd Skarbowy)
3. Zaświadczenie z urzędu gminy/miasta potwierdzające określone fakty lub stan prawny (w tym przypadku potrzebne do zasiedzenia nieruchomości),
4. Mapa do zasiedzenia nieruchomości (firma lub osoba świadcząca usługi geodezyjne),
5. Potwierdzenie wniesienia opłaty za postępowanie sądowe,
6. Inne, nie zawsze wymagane dokumenty:
      a. odpis postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (w przypadku gdy o nabycie prawa własności przez zasiedzenie ubiega się spadkobierca).

Nasza firma chętnie pomoże Państwu w uzyskaniu tytułu własności przez zasiedzenie.

GEOBUD, mgr inż. Daniel Stelmach

^ powrót
OPŁATA ADIACENCKA

Opłata adiacencka - jak jej uniknąć?

Podstawowe regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Opłata adiacencka - opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:
✤ podział nieruchomości,
✤ scalenie i ponowny podział nieruchomości,
✤ budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Ustalane są na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, przy czym wysokość stawki procentowej tej opłaty jest określana przez radę gminy w drodze uchwały. Stawka może być ustalona również w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (w przypadku przeprowadzania takiej procedury).

Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może przekroczyć:
✤ 30% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem,
✤ 50% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej lub przeprowadzeniem scalania i podziału nieruchomości.

Unikanie opłaty adiacenckiej - przykłady:
✤ Wykonanie podziału nieruchomości przed wejściem w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP),
✤ Wykonanie podziału nieruchomości w oparciu o Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT),
✤ Wykonanie podziału nieruchomości na działki „rolne” (≤ 0,3000 ha),
✤ W sytuacji gdy jest uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń MPZP (art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nasza firma chętnie pomoże Państwu w doborze odpowiednich zabiegów geodezyjno-prawnych aby uniknąć wnoszenia opłaty adiacenckiej.

GEOBUD, mgr inż. Daniel Stelmach

^ powrót